Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

• организацию, ранее управлявшую домом;
• орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Прекращение договора управления многоквартирным домом

Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 4

По данным Министра регионального развития РФ, приоритет при выборе способов управления многоквартирным домом отдается управляющей организации. Так, в конце 2008 г. доля многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющих организаций, выбранных собственниками, составила более 32,2%. Безусловно, у данного способа управления есть и плюсы, и минусы. Сложности же могут возникнуть, когда минусы преобладают и появляется необходимость прекратить договор управления. Для расторжения указанного договора следует понимать, кем, когда, на каких основаниях и в каком порядке это может быть сделано. Попытаемся ответить на поставленные вопросы, обратившись к гражданскому и жилищному законодательству, а также используя разъяснения компетентных ведомств и арбитражную практику.

Оговоримся сразу, что договор может быть прекращен одним из следующих способов:

• в связи с окончанием срока его действия;
• по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ;
• в связи с прекращением обязательств в порядке, предусмотренном гл. 26 ГК РФ .

Последний способ не будет рассмотрен в рамках данной статьи.

Нормы о договоре управления многоквартирным домом содержатся в ст. 162 ЖК РФ. По данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, говоря о расторжении договора управления, необходимо будет рассмотреть как минимум две ситуации — расторжение договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, и расторжение договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей компанией.

Инициатор прекращения договора

Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ , в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

Договоримся, что все сказанное о ТСЖ в полной мере может быть распространено на поименованные в законе жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.

Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

Общие основания прекращения договора

В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В ст. ст. 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

1. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Рассмотрим каждое из указанных оснований.

Мирный способ: отказ от пролонгации

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный — максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный — один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании. Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение. Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом. В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным. Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора .

Определение ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08.

Несколько слов о пролонгации

Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, что договор управления в случае отсутствия заявления одной из сторон считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Представляется, что данная норма несколько не согласована с п. 7 ст. 156 ЖК РФ: цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст. 158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Итак, в случае если общее собрание по каким-либо причинам не состоялось, при условии пролонгации договора управляющая организация обязана применить тарифы, установленные органом местного самоуправления, а все остальные условия договора остаются в силе. Отсюда вывод: непроведение общего собрания собственников помещений и неучастие в нем всегда невыгодны, главным образом самим же собственникам.

Изменение способа управления — одностороннее прекращение договора

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, — смена способа управления домом. Определением ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08 признано: суды пришли к верному выводу, что, приняв согласно протоколу от 18.03.2007 решение о выборе управляющей организацией общества «Связькабельстрой-2», собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с обществом «ДомКом», и поскольку истец был уведомлен об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с обществом «ДомКом», признаны прекращенными .

Постановление ФАС ЗСО от 05.02.2009 N Ф04-639/2009(42-А70-13).

Добавим, что создание и государственная регистрация ТСЖ не являются сами по себе выражением выбора способа управления , поскольку ТСЖ может быть выбрано в качестве управляющей организации в иных домах, помимо того, на основе которого оно создано. В повестку дня общего собрания собственников помещений при создании ТСЖ необходимо внести отдельный вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, для того чтобы ТСЖ после его государственной регистрации стало законным «хозяином в доме».

Если договор управления заключен по итогам открытого конкурса

Жилищный кодекс выделяет особый субъект договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.

С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса , созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.

Этот срок может варьироваться от года до трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Существенное нарушение договора

Выше нами были рассмотрены способы расторжения договора во внесудебном порядке, однако жилищным и гражданским законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе решить вопрос о расторжении договора управления. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Подчеркнем, что в приведенной норме говорится о любых условиях договора, не только о существенных. Однако суды применяют указанные нормы всегда в совокупности, поэтому в договоре для надежности толкования следует предусмотреть все возможные основания для расторжения в случае его нарушения. Наиболее распространенными нарушениями являются:

• систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
• непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
• причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Если инициатор расторжения договора — управляющая организация

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям во внесудебном и судебном порядке.

В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Иначе говоря, расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ). Но, на наш взгляд, это тот случай, когда управляющей организации легче дождаться истечения срока договора, если иная возможность досрочного прекращения не предусмотрена.

Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.

Расчеты сторон и предоставление коммунальных услуг

При любом из способов расторжения договора управления многоквартирным домом крайне актуальными становятся финансовый вопрос и порядок предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п. 10 Письма Минрегиона России от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации»).

Добавим к данному пояснению Минрегиона, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ будет рассматриваться как неосновательное обогащение в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009).

Что касается вопроса предоставления коммунальных услуг, то, как мы уже отмечали, следует учитывать время, необходимое для передачи управления домом другой организации, поскольку при расторжении договора управления из цепи «ресурсоснабжающая организация — коммунальный ресурс — исполнитель коммунальной услуги — коммунальная услуга — потребитель» выпадает очень важное звено — исполнитель коммунальной услуги и возникают сложности при расчетах.

Расторжение договора управления домом по инициативе собственников

Около 50% собственников помещений в мкд доверяют общедомовое имущество управляющим организациям. Однако безответственный выбор такой компании приводит к тому, что рано или поздно встает вопрос об аннулировании договора. Но эта процедура небыстра, поэтому нужно знать все ее тонкости, чтобы преодолеть ее как можно быстрее.

Инициаторы расторжения

Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: тсж, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.

Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение о расторжении должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.

Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.

Важно знать! Согласно статьям ЖК РФ собственники жилья в доме могут принять свое решение о прекращении действия договора. Все участники собрания должны подписать составленное заявление. Принимается такое решение на собрании, на нем должны быть обговорены все плюсы и минусы такого выбора. К тому же на этом же собрании выбирается новый способ управления мкд. Этот способ должен быть выбран до подачи заявления, чтобы была возможность указать это как причину аннулирования документа.

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

телефон: ______________, факс: ____________

адрес электронной почты: __________________

о прекращении договора об управлении многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________ (наименование управляющей организации) и _________________________________________________________________________ (наименование/Ф.И.О. собственника помещения/ ТСЖ/ ЖСК и др.) был заключен Договор об управлении многоквартирным домом, расположенным по адресу ___________________, N ____ от «___» __________ ____.

Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.

Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора об управлении многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. в связи с окончанием срока его действия с «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

Основания прекращения договора

Говоря о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, однозначно в силу вступают статьи ЖК РФ. Но жилищный кодекс в этом вопросе ссылается на иной свод статей – ГК РФ. В данном кодексе описаны причины, при которых документ может быть расторгнут или изменен:

1. Добровольное соглашение обеих сторон на изменение или прекращение действия документа. Инициатором этого может быть как жильцы, так и управляющая организация.
2. Если одна из сторон желает расторгнуть контракт по причине его серьезного нарушения второй стороной или по другому пункту, прописанному в документе.
3. Если были изменены факторы, из которых изначально исходило составление документа, при условии что в документе не прописан другой исход.

При совпадении одного или более пунктов, можно начинать процедуру по аннулированию договора. Все процедуры сильно различаются по проведению, это зависит от того, кто именно хочет аннулировать контракт. Проще всего действовать в случае несоблюдения или нарушения одной стороной пунктов, прописанных в контракте. Однако если какую-либо сторону не устраивает деятельность и действия другой стороны, она может побороться за отказ от работы с ней.

Односторонний отказ от договора

Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом. Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них. Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.

Важно! Законодательство не обозначает точное время на расторжение документа. Согласно 162 статье ЖК РФ управляющая организация в течение месяца должна передать документацию дома в новую компанию, которая будет осуществлять управление домом после аннулирования договора.

В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.

При выборе способа управления многоквартирным домом на общем собрании необходимо знать, что товарищество собственников жилья, созданное и зарегистрированное в этом доме, не может обеспечивать над ним контроль. Такое ТСЖ может управлять лишь любым другим домом, но не тем, в котором создано.

Мирный способ

Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.

При заключении договора стороны выбирают срок его действия, а также условия, которые должны выполнять обе стороны пока он действует. И когда данный срок проходит у сторон есть два варианта:

1. Подать заявление на прекращение работы. И собственники, и управляющая организация имеет право сделать первый шаг к расторжению договора управления мкд. На это могут быть различные причины (безответственная деятельность одной из сторон, несвоевременная сдача денег, непредставление отчета собственникам, плохое исполнение договора и т.д.). Подача заявления может быть проведена перед окончанием срока действия документа или в этот день.
2. Ничего не делать. Таким образом, условия и сроки прежнего документа остаются те же, и он продлевается на такое же время. Но здесь есть один недочет: стоимость договора определяется ценой содержания и обслуживания многоквартирного дома. А эта стоимость определяется путем совместного обсуждения на общем собрании жильцов. А если собственники решили продлить действие договора, но не установили на общем собрании новую стоимость, то ее потом устанавливает орган местного самоуправления и передает в управляющую организацию. Остальные условия документа остаются теми же.

Здесь все максимально просто. Обеим сторонам нравится их совместная работа – продление документа, не нравится – прекращение работы. Главное принимать все решения на общем собрании. Для того, чтобы на собрании присутствовало максимальное количество жильцов дома, необходимо отправить уведомление всем владельцам жилых помещений за неделю до мероприятия. Уведомление может иметь различный вид: письмо, личное обращение, объявление на общем стенде.

Если компания выбрана органом местного самоуправления

После сдачи мкд жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.

Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей организации нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.

Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.

Расторжение договора через суд

Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.

Разрыв договора управления многоквартирным домом происходит обычно при невыполнении условий договора:

1. Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
2. Систематическое непредставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме; несогласованное проведение ремонтных работ и работ, касающихся общедомового имущества.
3. Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.

В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения условий договора. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.

Важно! Заявление в суд подается только после попытки устранения этой проблемы с другой стороной. Если после обращения к стороне, она не ответила в течение положенного времени (если это время не указано в договоре, стандартно оно составляет 30 дней), с копией этого обращения уже можно прибегать к судебным разбирательствам.

После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новая организация.

Расчет сторон

После того, как расторгается договор, у сторон часто возникают вопросы по поводу задолженности. Все долги должны быть взаимно возвращены. Так, жильцы оплачивают неоплаченную ранее стоимость проведенных ремонтных работ и коммунальных услуг. А управляющая организация возвращает владельцам квартир денежные средства, которые не были потрачены на что-либо.

По отношению к коммунальным услугам, прежней УК выделяется некоторое время для передачи управления дома другой компании. Иногда собственники даже пишут заявление о приобретении коммунальных услуг (вода, электричество, газ и т.д.).

Подводя некоторые итоги, можно сказать, что заключить договор управления домом намного легче, чем его расторгать. Поэтому заключать контракт следует лишь с проверенными компаниями, чтобы не ошибиться в выборе.

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

• большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
• задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
• собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
• собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
• собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

На сайте вы также можете прочитать статьи о:

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

• при грубом нарушении договора;
• в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
• изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
• исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
• договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
• жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено. Ксения Терлецкая

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, wiseeconomist.ru, okommunalke.ru, 101urist.com, roskvartal.ru.

»

Договора

Архивы Договоры — Страница 19 из 38 — О недвижке.ру

Читать далее

Договора

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Читать далее

Договора

Оформление договора долевого участия

Читать далее

Договора

Плюсы и минусы подписания брачного договора

Читать далее

Договора

Приватизация жилья — служебного, по договору социального найма, закон

Читать далее

Договора

Регистрация договора аренды нежилого помещения: сроки и госпошлина, которую надо уплатить, а также о всех ли видах соглашения нужно вносить информацию в Росреестр?

Читать далее

Отличная статья 0